경매 공매 차이 I 투자 손실을 막으려면
비슷한 것 같으면서도 다른 경매 공매 차이에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 부동산 투자에 관심이 많지 않은 분들이라면 공매는 들어보지 못했어도 경매는 익히 들어봤을 겁니다. 반대로 경매를 준비하시는 분들은 공매도 염두하고 계실 텐데요. 무엇이 다를까요??
이 차이점에 대해서 잘 알지 못하고 처음 투자하게 되면 위험할 수 있습니다. 경매부터 시작한다면 큰 위험은 없지만, 만약 경매와 공매가 비슷한 거라고 생각해서 아무것도 모르고 공매부터 투자를 시작하면 나중에 낙찰받고 어려움에 처할 수 있습니다.
그래서 정확히 알아보고 투자를 결정하시기 바라며 오늘은 경매와 공매의 차이점에 대해 살펴보겠습니다.
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# 경매와 공매 차이
1. 경매
경매란, 채권자의 요청을 받은 법원이 채권자가 담보로 잡은 부동산을 일반인에게 강제매각하는 절차를 이야기합니다. 여기서 중요한 포인트는 "요청을 받은 법원"입니다. 법원이 개입을 한다는 점이 중요한 이유는 아래 경매 공매 차이에 대해 이야기할 때 말씀드리겠습니다.
이렇게 경매는 채권자, 쉽게 말하면 돈을 빌려준 사람이 법원에 담보로 잡은 물건을 강제매각 요청을 해서 이뤄지게 됩니다. 경매에는 임의경매와 강제경매가 나뉘어 있지만, 이 차이점은 다음에 포스팅하도록 하겠습니다.
2. 공매
공매란, 국세징수법에 의한 압류재산을 환가 하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보고나하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매를 말합니다. 여기서 중요한 포인트는 "국세징수법과 국가기관의 강제권한"입니다.
경매와 다르게 국가 기관이 개입을 하는 시스템인데요. 벌써 여기서 차이점 1개를 눈치챌 수 있습니다. 보다 정확히 알아보기 위해 아래에서 정리하겠습니다.
3. 차이점
경매 공매 차이. 그 차이점에 대해 이야기해 보겠습니다.
3-1. 관련 법 및 주체
경매와 공매 차이 첫 번째는 관련 법 및 주체입니다. 위에서 중요한 포인트라고 말했던 경매의 "법원"과 공매의 "국가기관"이 있습니다. 경매에서는 채권자의 신청을 법원이 받는다고 했습니다. 그 이야기는 법원이 주관하여 경매 절차가 이뤄진다는 이야기인데요.
경매는 법원이 채권자와 채무자 사이에 개입하여 담보 물건 매각을 주관하고 그 절차를 중재해 주는 역할을 합니다. 그래서 안전하기도 합니다. 이러한 경매는 민법에 따릅니다.
반대로 공매는 국세징수법에 근거하여 국가기관(한국자산관리공사-캠코)이 매각하는 방식입니다. 경매처럼 법원이 개입하지 않습니다. 공매에서 발생한 분쟁은 소송을 통해 해결해야 할 만큼 법원은 처음부터 개입하지 않습니다.
3-2. 입찰 방식
민법을 따르고 법원이 주관하는 경매의 입찰 방식은 현장 입찰 방식입니다. 즉, 경매 물건이 속한 관할 법원에 직접 방문하여 입찰해야 합니다. 그래서 거리가 먼 물건일 경우에는 참여가 쉽지 않습니다. 또 시간과 공간 제약이 있는 분들에게 더욱 어려울 수 있습니다.
경매는 직접 관할 법원에 방문하지 않으면 입찰 참여조차 불가능하기 때문에 참여가 어려운 분들은 경매 대리인을 통해 참여하기도 합니다.
공매는 경매와 다르게 인터넷 입찰 방식입니다. 굉장히 편리합니다. 물건을 보고 마음에 드는 물건이 있다면 집에서 컴퓨터만 켜고도 해당 물건 매각 절차에 참여할 수 있습니다. 온비드라는 사이트에서 입찰 참여가 가능합니다.
그래서 주로 시간을 따로 내기 어려운 분들이 공매를 많이 하곤 합니다. 공간적 제약이 없으니 전국의 물건 모두 참여 가능하기 때문입니다.
3-3. 입찰 보증금
경매와 공매의 차이 세 번째는 입찰 보증금입니다. 경매나 공매에 참여하게 되면 최저 매각가를 보게 됩니다. 최저 매각가 이상의 금액을 적어 제출해서 가장 높게 입찰한 사람이 낙찰되게 되는데요.
이때 필요한 게 입찰 보증금입니다. 입찰 보증금은 나중에 낙찰되지 않더라도 전액 돌려받을 수 있기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다. 이 입찰 보증금은 경매와 공매가 약간의 차이가 있습니다.
경매의 입찰 보증금은 법원에서 제시한 최저매각가격의 10% 이상입니다. 즉, 물건의 최저매각가격이 1억 원이라면 이 물건에 입찰하기 위한 입찰 보증금은 1000만 원 이상입니다. 딱 1000만 원을 내도 되고, 그 이상을 내도 관계없습니다. 다만, 1000만 원보다 적게 보증금을 낸다면 나중에 입찰하고 낙찰이 되더라도 낙찰 취소 사유이므로 꼭 확인하시기 바랍니다.
반대로 공매는 입찰 금액의 10%입니다. 최저매각가의 10%가 아닌 본인이 입찰하려는 금액의 10%입니다. 최저매각가격이 1억 원의 물건이 있고 이 물건에 1억 3000만 원을 적어 낼 계획이라면 이때의 입찰 보증금은 1300만 원입니다.
경매의 입찰 보증금은 최저매각가의 10% , 공매는 입찰 금액의 10%. 잊으시면 안 돼요!!
3-4. 유찰 저감률
다음 경매와 공매의 차이점은 유찰 시 저감률입니다. 경매와 공매는 매각일이 됐을 때, 입찰에 참여하는 사람이 없거나 낙찰된 사람이 잔금을 미납할 경우 유찰됩니다. 이렇게 유찰되면 다시 매각 기일을 잡고 다시 진행하게 되는데, 이때 유찰을 거듭할수록 최저매각가격이 저렴해집니다.
그래서 유찰이 많이 된 물건은 현 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰에 참여가 가능합니다. 다만, 이렇게 유찰될 때마다 깎이는 금액이 경매와 공매에서 차이가 발생합니다.
경매는 1회 유찰될 때마다 최저매각가격의 20-30%가량의 금액이 하락하지만, 공매는 최저매각가격의 10%로 정해져 있습니다. 그래서 유찰을 거듭할수록 경매의 물건이 더 저렴한 편입니다.
3-5. 인도명령제도
다음 경매와 공매의 차이는 인도명령제도입니다. 경매와 공매의 가장 큰 핵심적인 차이점이 바로 이겁니다. 인동명령제도의 유무로 인해 공매 대신 경매를 선택하는 분들이 많습니다.
인도명령제도란, 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 채무 나자 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 말합니다. 이 인도명령제도는 경매에는 있고 공매에는 없습니다.
즉, 인도명령제도는 낙찰받아서 해당 집에 찾아갔는데 채무자 또는 점유자(세입자)가 나가지 않고 버틸 경우에는 법원이 나서서 이들을 퇴거할 수 있도록 도와주는 제도입니다. 최후의 방법이기도 하지만, 이렇게 문제가 발생했을 때 법원의 힘을 빌려 문제를 해결할 수 있기 때문에 경매를 많이 선택합니다.
그러나 공매에는 인도명령제도가 없습니다. 그래서 명도도 낙찰자가 직접 해야 합니다. 채무자 또는 점유자와 만나 협상을 하고 직접 명도를 해야만 하는데, 이 과정이 어렵고 까다로울 수 있습니다. 끝내 해결되지 않는다면 소송을 통해 내 집을 찾아야 합니다만, 소송에 따르는 비용과 시간을 생각하면 적지 않은 어려움이라고 볼 수 있습니다.
법원이 개입해서 문제를 해결해 주느냐 스스로 해결해야 하느냐의 차이입니다.
3-6. 경쟁률
바로 위에서 본 인도명령제도의 유무로 인해 경매와 공매의 경쟁률 차이가 발생합니다. 법원이 든든한 뒷배가 되어주는 경매와 달리 공매는 스스로 명도하고 해결해야 하기에 공매에 참여하는 수가 경매에 비해 적습니다. 그래서 경쟁률이 낮습니다.
이는 어렵지만 제대로만 하면 경매보다 높은 수익을 바라볼 수 있다는 장점도 있습니다. 그러나 초보가 곧바로 공매로 뛰어들어 낙찰받고 명도까지 끝낸다는 게 할 수는 있겠지만 결코 쉬운 일은 아닙니다.
3-7. 잔금납부기한
마지막 경매와 공매의 차이는 잔금납부기한이 다르다는 점입니다. 잔금을 마련하고 납부까지 끝내야만 해당 부동산의 소유권이 나에게 넘어옵니다. 그전까지는 낙찰자의 신분일 뿐, 소유자는 아닙니다.
그래서 잔금 납부를 예정된 기한보다 빨리 하는 사람들도 있는데 상황이 된다면 그것도 안전한 방법입니다.
경매의 잔금납부기한은 낙찰받고 두 달 정도입니다. 자세히는 낙찰이 되면 매각 허가 결정이 나기까지 3주가량의 시간이 걸리고 매각 허가 결정이 났다면 그 시점을 기준으로 한 달 내에 모든 잔금을 치러야 하기 때문에 이 전체 기간을 보면 대략 2달로 볼 수 있습니다.
이와 반대로 공매는 낙찰받고 한 달 안에 잔금을 마련해서 납부해야 합니다. 공매는 낙찰받으면 2-3일 안에 매각 허가 결정이 나오고 그때를 기준으로 한 달안에 잔금을 납부해야 하기 때문에 전체 기간이 한 달 정도로 꽤 타이트합니다.
여기까지 경매와 공매의 차이에 대해 알아봤습니다. 어떤 투자든 확실히 알아보고 결정하시기 바랍니다.