대항력이란 요건과 뜻 I 보증금 손실 방지
대항력이란 무엇일까요? 대항력 뜻과 이를 갖기 위한 요건은 어떻게 될까요? 아주 간단하고 기초적이지만 은근히 이 부분을 간과하는 임차인들이 많습니다. 법에서 보장해 주는 임차인의 권리를 스스로 챙기지 않는다면 나중에 보증금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
임차인이 대항력을 구비하고 그 권한을 행사할 수 있는 요건을 갖춘다면 보증금을 절대로 떼일 일이 없습니다. 법적으로 보호받을 수 있는 임차인의 가장 강력한 권리 중 하나이기 때문입니다.
그럼 보다 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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# 대항력
1. 대항력이란
대항력이란, 이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 효력이라고 사전에 나와있습니다. 말이 어렵기도 하고 뭘 의미하는지 이해하기 어렵습니다.
쉽게 이야기해 보겠습니다. 우선 대항력이라는 임차인의 권리를 사용하게 되는 상황은 정해져 있습니다. 바로 경매입니다. 집주인의 채무 불이행으로 인해 담보로 잡힌 집이 경매로 넘어갔고 그 집에 내가 살고 있다면 이때는 나에게 주어진 강력한 무기인 대항력을 사용해야 합니다.
물론 대항력을 모두가 가질 수는 있지만 모두가 대항력을 행사할 수 있는 건 아닙니다. 그 부분은 아래에서 추가로 설명드리겠습니다. 다시 돌아와서, 이렇게 집이 경매로 넘어갔다면 누군가는 이 집을 경매로 낙찰받게 될 것입니다.
새로운 낙찰자가 이 집의 주인이 되고 소유권이 낙찰자에게 넘어가면 이전 주인과 나 사이에 발생했던 임대차 관계는 소멸하게 됩니다. 소멸과 동시에 나의 계약 기간과 보증금도 지킬 수 없게 됩니다. 이때 대항력이 있다면 이전 주인과 했던 계약일지라도 현재 주인(낙찰자)에게 이전의 임대차 계약과 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 게 바로 대항력입니다.
즉, 위에서 사전적 의미에서 말하는 "제 3자"는 낙찰자(새 집주인)가 되고, "이미 발생하고 있는 법률관계"는 이전 집주인과 맺었던 임대차 계약을 의미합니다. 낙찰자에게 이전 집주인과 맺은 임대차 관계를 주장할 수 있기에 이 낙찰자는 해당 임대차 계약을 그대로 승계해야 합니다.
그렇기 때문에 임차인은 남은 계약 기간과 보증금을 모두 안전하게 지킬 수 있는 겁니다. 이게 대항력의 아주 막강한 힘입니다.
2. 구비 요건
이렇게 막강하고 나를 지켜줄 수 있는 대항력 요건은 무엇일까요? 생각보다 간단합니다. 대항력 요건은 바로 실제로 그 집에 거주하고 있어야 하며 전입신고를 완료해야 합니다. 이 두 가지가 대항력 요건의 전부입니다.
그래서 다들 전입신고는 꼭 하라는 이유가 바로 대항력 때문입니다. 이사를 해서 그 집에 실제 거주하고 있는 상황에서 전입신고만 하면 그 임차인은 대항력을 갖게 됩니다. 대항력 자체를 갖는 건 이렇게 간단하고 쉽습니다.
3. 권리 행사가 가능한 상황
위의 구비 요건을 갖춰 대항력을 가졌다면 이제 그 대항력을 행사할 수 있느냐를 확인해야 합니다. 대항력을 가진 것과 행사할 수 있는지는 다른 문제입니다.
안타깝게도 대항력을 가졌어도 대항력을 행사할 수 없다면 이전 집주인과 했던 임대차 계약 기간과 보증금 모두 지킬 수가 없습니다. 이 부분은 방법이 없습니다.
대항력을 행사할 수 있는 상황은 딱 하나입니다. 해당 부동산(집)에 설정된 어떤 권리들보다 가장 앞선 순위여야 합니다. 해당 부동산에는 많은 권리가 설정되어 있을 겁니다.
은행 대출(근저당권), 개인적인 채무 등 여러 권리들이 설정되어 있을 거고 이 권리들은 각각 날짜 순서대로 권리 순위가 결정됩니다. 하루라도 빠르면 순위가 빠른 거고 하루라도 늦으면 권리 순서가 뒤로 밀립니다.
즉, 전입신고를 한 날짜가 그 어떤 권리들보다 하루라도 빨라야만 이 집에 설정된 모든 권리 중에서 1순위 권리를 차지할 수 있습니다. 1순위 권리로 전입신고가 되어 설정되어 있어야만 나중에 이 집에 경매로 넘어갔을 때 대항력을 낙찰자에게 행사할 수 있는 겁니다.
만약 은행 대출이 1순위라면 대항력은 있어도 사용할 수 없습니다. 그래서 집을 계약할 때 이 집에 설정된 권리들은 무엇이 있는지, 은행 대출이 1순위라면 그 대출 빚은 얼마인지, 소액인지 아니면 큰 금액인지 모두 살펴봐야 합니다.
은행 대출 말고도 2순위, 3순위가 각각 모두 집주인의 채무가 설정됐다면, 그 집은 계약하지 않는 게 안전합니다. 대항력을 가져도 이미 앞선 순위들이 있기 때문에 대항력을 행사할 수 없으니 말입니다.
대항력은 1순위가 아니면 아무짝에도 쓸모가 없는 게 현실입니다. 그럼 여기서 궁금하실 수도 있습니다. 보증금 전액은 낙찰자에게 다 받지 못하더라도 일부라도 받을 수 있는 방법이 없는지.
두 가지 방법이 있습니다. 하나는 최우선변제권, 그리고 다른 하나는 우선변제권.
최우선변제권과 우선변제권에 대해서는 따로 포스팅하도록 하겠습니다. 간단하게 우선변제권만 말씀드리면 우선변제권은 확정일자와 연관이 있습니다. 확정일자를 받아야만 우선변제권이 생기고 이 우선변제권은 번호표입니다.
즉, 권리의 순서를 정해주는 번호표입니다. 그래서 전입신고와 확정일자를 모두 받으라는 이유가 전입신고(대항력)가 쓸모없을 때 확정일자(우선변제권)가 그나마 보완을 해줄 수 있기 때문입니다. 확정일자로 나의 권리 순서가 정해집니다.
은행 대출이 1순위인 상황에서 2순위라도 차지하려면 확정일자를 받아야 합니다. 그럼 확정일자를 받는 순간 임차인의 권리 순서는 2순위가 됩니다. 그럼 경매에서 낙찰되고 그 금액에서 은행 대출을 모두 상환하고 돈이 남는다면 그 돈을 두 번째 순서로 받을 수 있게 됩니다.
여기까지 대항력이란 뜻과 대항력 요건을 살펴봤습니다. 대항력은 막강한 무기임에는 틀림없지만, 그 순서가 가장 최우선 순위가 아니라면 아무짝에도 쓸모가 없는 양면성이 존재하는 권리이긴 합니다. 그럼에도 대항력 자체는 갖고 있어야만 합니다.