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지속적인 인플레이션 압박으로 미국 연준은 또 한 번 기준금리 인상을 고려하고 있습니다. 이는 우리나라 기준 금리 인상 압박으로 이어지고 부동산 시장 하락세와 겹치고 있습니다. 이 상황에서 기존의 집주인들은 임대사업자 등록을 하면 장단점 및 혜택은 무엇인지 많이 궁금해하는 것 같습니다.
아무래도 부동산 매수세가 끊기면서 거래도 줄어들고 집값도 떨어지기 때문에 이 기회에 임대사업자로 등록해서 버티기 전략을 선택하는 것 같습니다.
어쨌든 위치와 집 컨디션만 나쁘지 않다면 전월세 임대 수요는 꾸준히 있기에 이 기간 동안 임대 사업을 영위하여 향후 발생하는 세금을 절세하는 방향으로 가닥을 잡는 것도 좋은 선택지로 보입니다. 그럼 더 자세히 알아보겠습니다.
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# 임대사업자 등록
임대사업자란, 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장 및 특별자치도 지사, 시장, 군수 또는 구청장에게 등록한 자를 말합니다.
즉, 보유하고 있는 주택을 임대 사업으로 활용하는 자를 일컬으며 부동산 시장에서는 공급자 역할을 하게 됩니다. 국가 입장에서는 정식으로 사업자를 내고 임대 소득을 만들게끔 해야 정확한 소득 확인과 세금 부과가 가능하기 때문에 각종 세제 혜택을 부여해서 임대사업자 등록을 하도록 유도하고 있습니다.
임대사업자는 일반 임대사업자와 주택 임대사업자로 나뉘며, 이번 글에서 다룰 것은 주택 임대사업자에 대한 내용입니다. 단, 모든 주택이 주택 임대사업자 등록이 가능한 것이 아닌, 조건을 부합하는 주택이어야 합니다.
- 주택 임대사업자 등록 필수 조건
- 집 값은 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하여야 한다.
- 전용면적이 85㎡ 이하여야 한다.
- 아파는 주택 임대사업자 등록이 불가능하다.
그럼 국가에서 제공하는 세제 혜택은 무엇이 있는지, 그에 따른 단점은 무엇이 있는지 자세히 알아보겠습니다.
1. 장점 및 혜택
1-1. 취득세 면제 및 경감
주택 임대사업자 등록을 하면 받을 수 있는 혜택 첫 번째는 취득세 면제 또는 경감입니다. 취득세율 자체로 보면 얼마 되지 않지만, 집값이 비쌀수록 그에 따른 취득세는 수백 만 원에서 수천만 원까지 커지기도 해서 꽤 부담스러운 세금이 취득세입니다.
우선 취득세 전액 면제를 받기 위한 조건은 전용 면적 60㎡ 이하이면서 취득세 200만 원 이하라면 전액 면제받을 수 있습니다. 만약 전용 면적은 60㎡ 이하인데 취득세가 200만 원을 초과한다면 취득세의 85%를 경감받을 수 있습니다.
추가로 전용 면적 60~85㎡라면 취득세의 50%를 감면받을 수 있습니다. 단, 이는 2024년 12월 31일까지 받을 수 있는 혜택이며 주택 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록해야 한다는 전제조건이 붙습니다.
- 취득세 면제 및 감면 조건
- 2024년 12월 31일까지 주택 임대사업자 등록을 마친 자
- 주택 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록을 마친 자
- 전용면적 60㎡ 이하 + 취득세 200만 원 이하 = 취득세 전액 면제
- 전용면적 60㎡ 이하 + 취득세 200만 원 초과 = 취득세 85% 감면
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하 = 취득세 50% 감면
1-2. 양도세 중과 면제
2 주택자 이상의 다주택자들은 주택을 처분하면 발생하는 양도소득세에 대해 중과를 부과받게 됩니다. 기본 양도세율에 추가 세율이 부과된다는 말인데요.
만약 실거주하고 있는 주택 외에 나머지 모든 주택을 임대사업자로 등록했다면 실거주하고 있는 집을 처분했을 때 양도세 중과를 면제받을 수 있게 됩니다. 물론 실거주 기간 2년은 꼭 채워야 합니다. 또한 이때 임대사업자 등록한 주택들은 10년의 의무임대기간을 채워야 한다는 조건이 붙습니다.
즉, 실거주하고 있는 집에서 2년 이상 거주했고, 임대사업 등록을 한 주택들 모두 의무임대기간 10년을 모두 채운다면 향후 실거주하고 있는 집을 처분했을 때 다주택자에게 부과되는 양도세 중과를 면제받을 수 있다는 이야기입니다.
- 양도세 중과 배제 조건
- 실거주 주택 외 모든 주택을 임대사업자로 등록할 것
- 실거주 기간 2년 채울 것
- 임대 주택들은 의무임대기간 10년을 채울 것
1-3. 재산세 면제 및 경감
다음으로 받을 수 있는 임대사업자 등록 장점은 재산세 면제 또는 경감입니다. 재산세가 크진 않지만 그래도 돈이 나가기 때문에 사실 아깝다는 생각이 들지 않을 수 없는데요.
임대사업자 등록 혜택으로 재산세도 경감해주니 놓치지 않고 받으면 좋을 것 같습니다. 재산세 혜택을 받기 위해서는 조건이 있는데요. 그 조건은 아래와 같습니다.
- 재산세 면제 및 경감 조건
- 전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 이하 = 면제
- 전용면적 40㎡ 이하 + 재산세 50만 원 초과 = 재산세 85% 감면
- 전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 = 75% 감면
- 전용면적 60㎡ 초과 ~ 80㎡ 이하 = 50% 감면
1-4. 종부세 합산 과세 배제
네 번째 임대사업자 등록 혜택은 종부세 합산 과세에서 빼주는 겁니다. 종합부동산세는 일명 부자 세라고 불릴 정도로 소수 상위의 부동산 부자들에게 해당되는 내용입니다.
임대사업자 등록을 한 주택이라면 종부세 과세할 때 주택으로 합산하지 않고 빼주겠다는 의미인데요. 꽤 큰 혜택임에 틀림없습니다. 다만, 기준이 있습니다. 공기 가격 기준 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하여야 하며 2018년 9월 14일 이후 규제지역(조정대상지역, 투기과열지역) 내의 신규 주택을 취득했다면 해당 주택은 합산 과세됩니다.
- 종합부동산세 합산 과세 배제 조건
- 공시가 기준 수도권 6억 원 이하 및 비수도권 3억 원 이하
- 2018년 9월 14일 이후, 규제지역에 위치한 주택을 취득했다면 임대사업자 등록을 했더라도 합산 과세를 받게 됨.
1-5. 임대소득세 감면 및 분리과세
마지막 임대사업자 등록 장점은 임대소득세 감면 및 분리과세입니다. 임대를 주면 어쨌든 소득이 발생하게 됩니다. 전세가 아닌 이상. 그럼 그에 따른 임대 소득세가 발생하게 되는데요.
이때 임대사업자로 등록한 주택에서 발생하는 임대소득세를 감면해주는 혜택을 제공하고 있습니다.1 주택 임대할 경우에는 임대소득세의 75%를, 2 주택 이상 임대라면 50%를 감면해줍니다. 굉장히 큰 비율로 세금일 감면해주기 때문에 절세를 위해서는 고려해볼 만한 장점입니다.
단, 조건은 기준 시가가 6억 원 이하여야 하며 전용면적 85㎡ 이하여야 합니다.
뿐만 아니라, 분리과세도 가능한데요. 2천만 원 이하의 임대소득에 대해 분리과세가 가능합니다. 필요 경비율과 기본 공제액에서 차등 혜택을 제공해주고 있는데 임대사업을 등록한 사람에게는 필요경비율의 60%를, 등록하지 않은 사람에게는 50%를 인정해줍니다.
기본 공제액은 임대사업자 등록을 한 사람에게는 400만 원을, 미등록한 사람에게는 200만 원이 적용됩니다.
2. 단점
그럼 임대사업자 등록을 하면 무려 5가지의 절세 혜택이 있는데 단점은 없을까요?? 물론 단점도 당연히 존재합니다.
2-1. 의무임대기간 10년
임대사업자 등록을 떠올리면 가장 먼저 생각나는 게 바로 의무임대기간입니다. 많은 세금 부분에서의 혜택을 받는다지만 10년이란 기간 동안 해당 주택을 매도할 수 없기 때문에 긴 시간 동안 보유하고 있어야 합니다.
물론 10년이 지난 시점에서 주택 가격이 상승하면 더할 나위 없이 좋겠지만, 10년이란 시간은 부동산 사이클이 한 번 정도로 짧지 않은 시간입니다. 주변 주택 가격들이 막 상승할 때도 매도하지 못해 시세차익을 볼 수 있는 기회를 잡지 못하게 될 수 있습니다.
따라서 임대사업자 등록을 할 때는 이 의무임대기간을 꼭 염두해야 합니다. 또한 장기적으로 부동산 하락에 비교적 방어가 잘 되는 입지 좋은 곳의 주택을 매입하는 안목이 있어야 합니다.
2-2. 임대료 제한
두 번째 단점은 임대료 상승 폭 제한입니다. 임대사업자로 등록했을 때 단점은 재계약 또는 신규계약을 하더라도 이전 임대 가격에서 최대 5% 이내에서 인상이 가능합니다. 임차인이 바뀌더라도 종전 가격의 5% 인상 폭은 유지해야 합니다.
그렇기 때문에 주변 시세에 따라가지 못하는 일이 발생할 수도 있고 임대인이 원하는 목표치의 수익률을 달성하지 못할 수 있습니다.
2-3. 세금 신고
임대사업자 등록의 가장 귀찮은 단점인 것 같습니다. 바로 세금 신고. 사업자로 등록을 했으니 이로 인해 발생하는 소득에 대해 신고를 하고 부가세를 내야 합니다.
기존에 소득 세율 구간이 높게 잡힌 사람에게는 추가 임대 소득이 발생하면 세금이 높아질 수 있을 위험이 있습니다. 뿐만 아니라, 정기적으로 신고를 해야 해서 관리에 조금은 불편할 수 있다는 단점이 존재합니다.
여기까지 임대사업자 등록 장단점 및 혜택은 무엇이 있는지 모두 살펴봤습니다. 절세를 할 수 있는 장점은 5가지인데 단점은 3가지밖에 되지 않는다고 무조건 좋다고 할 수는 없는 것 같습니다. 개인의 사정과 투자 성향에 따라 달라지기 때문인데요. 꼼꼼히 자신의 투자 성향과 목표 수익률을 고려해본 후, 결정하시면 좋을 것 같습니다.
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