경락잔금대출 규제/한도는 얼마나? - 경매 대출 미리 알아보기

부동산 투자를 위해 경매를 선택하는 분들이 많아졌고 계속 많아지고 있습니다. 그러나 갈수록 금리가 높아지고 부동산 규제도 아직 완화되지 않아서 투자 전에 고민이 많아지는 상황입니다. 가장 큰 고민은 경매 대출을 실행해야 하는데 경락잔금대출의 규제와 한도는 어떻게 되는지입니다.

 

경락대출이 얼마나 나오는지 알아야 내 자본으로 살 수 있는 물건을 정할 수 있게 되고 금리에 맞춰 수익률 계산도 가능하기 때문입니다. 경매에 처음 입문하게 되면 집 값의 70%, 혹은 80%, 혹은 그 이상까지 대출이 실행된다는 이야기가 많습니다.

 

물론 경락잔금대출은 모두 일괄적으로 한도가 정해진 것이 아닌, 물건의 상태, 신용 상태, 지점의 성격 등에 따라 다 다릅니다. 같은 은행이라도 지점마다 경매 대출 문턱이 낮은 곳도 있는 반면, 아예 안 되는 곳도 많습니다. 그래서 미리 은행에 문의를 해보는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.

 

그럼 경락잔금대출의 한도와 규제, 그리고 미리 알아볼 수 있는 방법에 이야기해보겠습니다.

- 경락잔금대출 -

1. 개념

2. 한도

3. 규제(대출이 불가한 경우)

 

# 경락잔금대출

 

1. 개념

한도와 규제를 알아보기 전에 간단하게 개념부터 짚어보고 가겠습니다.

 

경락잔금대출이란, 금융기관이 법원 경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해 주는 제도를 말합니다. 경매를 하게 되면 보증금을 납부하고 낙찰 후, 한 달에서 한 달 반 이내에 잔금을 치러야 하는데 이때 잔금 조달에 어려움을 겪는 낙찰자를 위해 시중은행 등이 대출해주는 것을 이야기합니다.

 

경락잔금대출을 아예 취급하지 않는 은행 지점도 있지만, 이 대출 상품은 은행이 1순위로 근저당을 설정할 수 있기 때문에 은행 입장에선 비교적 안전한 대출에 속합니다. 그래서 은행에게도, 낙찰자에게도 서로 윈윈 할 수 있는 대출 상품이 경락잔금대출입니다.

 

2. 한도

한도는 딱 얼마라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 보통 1 금융권은 낙찰가의 최대 70%, 2 금융권은 낙찰가의 80-90%까지 대출이 됩니다. 그러나 이런 대략적인 수치만으로 어림잡어 수익률을 계산해서 입찰하고 낙찰받게 되면 나중에 결국 잔금을 마련하지 못하는 불상사가 발생할 수 있습니다.

 

그러니 최대한 알 수 있는 데까지 알아보고 입찰에 참여하는 게 안전합니다. 게다가 지금같이 대출 규제가 까다로운 시점에서는 경매 대출도 자유로울 수 없으니 더더욱 꼼꼼히 알아보고 경매에 참여해야 합니다.

 

현재 부동산 시장에 강도 높은 규제가 시행되고 있기 때문에 경락잔금대출도 규제지역이냐 비규제 지역이냐에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다. 향후 투자할 지역이 서울 및 수도권이라면 사실상 거의 모든 지역이 규제지역에 포함되기에 대출 전략을 우선적으로 세우는 게 좋습니다.

※ 규제지역 中 조정대상지역 정리 글 ↓↓↓

조정대상지역 40곳 및 세금 규제 종류 깔끔 정리-!

 

규제지역과 비규제 지역의 경락잔금대출의 한도는 어디까지인지 보겠습니다. 다만, 규제지역에 있는 부동산이고 무주택자라면 비교적 대출이 용이하긴 하지만, 문제는 6개월 이내에 꼭 전입신고를 해야 한다는 조건이 있습니다. 그러나 만약 보금자리론과 같은 서민정책 자금으로 대출을 받는다면 실거주 조건도 붙으니 이 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.

• 규제지역 : 규제지역에 위치한 부동산에 대해서는 경락잔금대출도 일반 담보대출과 동일한 규제를 적용받습니다.
  • 무주택자일 때 - 낙찰가의 80% 또는 감정가의 50% 중 낮은 금액으로 대출이 가능하다. (투기과열지역이라면 최대 40%까지 가능하다.)
  • 1 주택자 일 때 - 1 주택자라면 규제지역에 속한 부동산에 대해 경락잔금대출을 실행할 수 없다. 대출을 받고자 한다면 기존 1 주택을 1년 안에 처분하고 새로 낙찰받은 주택에 전입신고를 해야 한다는 조건이 붙는다. (조정대상지역이라면 2년 이내 처분하고 전입해야 한다.)
• 비규제 지역 : 경락잔금대출이 자유롭다.
  • 아파트 - KB부동산 시세의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 대출이 가능하다.
  • 빌라 - 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 대출이 가능하다.
  • 다가구 주택 - 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 대출이 가능하지만 방 빼기가 있다.
• 비주거용 - 오피스텔, 상가, 공장, 토지 등은 규제지역에 위치했더라도 대출 규제를 받지 않는다. 따라서 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 낮은 금액으로 대출이 가능하다.

 

3. 규제(대출이 불가한 경우)

경매에서 낙찰받았다고 해서 모두가 대출이 가능한 건 아닙니다. 개인 신용 점수도 봐야 하고, 개인 신용 대출이 따로 있는지도 봐야 하며 연 소득도 봐야 해서 정확한 대출 가능 여부를 알기 위해서는 미리 상담받아 보는 게 중요합니다.

 

그럼에도 경락잔금대출이 불가능한 경우가 4가지 있습니다. 이 4가지는 어떤 경우라도 대출 실행이 불가능하기 때문에 이 부분 잊지 말고 입찰에 참여하는 게 안전합니다.

• 경락잔금대출 실행이 불가능한 경우 4가지
  1. 유치권 등과 같은 특수물건
  2. 방 개수만큼 여러 임차인이 최우선변제금액에 해당되는 경우(방 빼기)
  3. 최우선 설정된 권리가 낙찰자에게 없는 경우
  4. 소득이 증빙되지 않는 경우

 

이렇게 위의 4가지면 경매 대출이 불가하거나 실행 금액이 크게 줄어들게 됩니다. 2번의 방 빼기의 경우에는 경락잔금대출로 은행이 해당 부동산에 1순위로 권리 설정을 한다고 하더라도 대출을 해주지 않거나 대출 금액이 현저히 낮아집니다. 그 이유는, 임대인은 방마다 임차인을 둘 수 있기 때문에 한 집에 여러 명의 소액 임차인이 존재할 수 있습니다.

 

 

그럼 이들의 보증금은 최우선변제금액에서 보호하고 있는 소액 보증금에 해당될 가능성이 높아 나중에 이 집이 경매로 넘어가 다른 제 3자에게 낙찰된다고 할지라도 낙찰 금액에서 각 소액 임차인의 보증금이 최우선적으로 변제되고 남은 금액을 은행이 가져가게 돼서 은행 입장에서는 자신들의 채권(돈)을 온전히 회수할 수 없는 위험이 있기 때문입니다.

 

마지막 4번의 소득이 증빙되지 않는 경우는 경매 대출이 불가합니다. 특히 전업주부나 취준생 등 일정하게 들어오는 소득이 없고 직업이 따로 없으신 분들은 경락잔금대출받기가 힘들 수 있습니다.

 

그래서 일정한 소득을 증빙할 수 없는 경우라면 미리미리 신용카드를 사용하는 게 좋습니다. 체크카드 사용할 돈을 신용카드로 사용해서 신용카드 사용 금액을 늘리는 게 중요합니다. 그리고 이전에 받은 대출이나 신용카드 대금 등 납부 연체가 있으면 대출이 어렵습니다.

 

신용카드 사용액은 한 달에 최소 100만 원 이상되는 게 추정소득으로 인정받을 수 있어 안전하며 개인 신용 등급은 1-6등급 이내에 들어야 합니다. 경매 투자를 생각하고 계신 취준생, 전업주부 분들이라면 투자하기 전에 미리 신용카드 등을 사용해서 추정 소득을 증빙할 수 있는 자료들을 만들어 두는 게 제일 중요합니다.

 

첫 투자하는 초보 투자자에게는 굉장히 머리 아프고 복잡하게 느껴질 겁니다. 저 역시 배워가는 입장이기에 그 마음 충분히 공감합니다. 그래서 제가 생각하는 그나마 안전한 방법은 모의 입찰에 참여하여 법정에서 대출 관련 명함을 주는 이모님들의 명함을 모두 받아 챙겨두는 게 좋습니다.

 

그리고 투자를 원하는 물건이 나왔을 때 실제로 입찰하기 전에 받은 명함 이모님들에게 정중하게 경매 대출 실행 가능 여부에 대해 미리 문의하는 게 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

단, 문의를 할 때는 무턱대고 얼마나 나오는지를 물어보는 게 아닌, 원하는 물건 번호, 개인 신용 점수, 기타 신용 대출 존재 여부, 연소득, 신용카드 사용액 등 깔끔히 정리해서 문의해야 답변을 받을 확률이 높을 겁니다.

 

이렇게 경락잔금대출의 한도와 규제에 대해 알아보았습니다. 처음은 모두에게 힘들고 어려우니 조급해하지 않고 공부를 병행하며 투자하는 게 안전하다고 생각합니다. 모두 성공한 투자자가 되시기 바랍니다.