일시적 2주택 비과세 요건(양도세, 취득세) - 2022년 개정

보수 정권이 들어서면서 부자 감세 및 각종 규제 완화 조치가 빠르게 이행되고 있습니다. 그에 비해 서민 물가와 전기, 가스 요금은 인상되어 씁쓸합니다. 오늘은 윤석열 정부에서 개정한 일시적 2 주택 비과세 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주요한 포인트는 양도세와 취득세입니다.

 

-목차-

1. 일시적 2주택자란?

2. 양도세 비과세 요건

3. 취득세 비과세 요건

 

# 일시적 2주택 비과세 요건

 

1. 일시적 2주택자란?

정부에서 인정하는 일시적 2 주택자란 어떤 사람을 뜻할까요? 

 

집을 한 채 보유하고 있는데 갑작스러운 이사, 이직, 전학 등의 이유로 거주지를 옮기는 지역에 신규로 주택을 취득하는 경우가 있습니다. 그럼 기존 주택과 함께 신규로 매입한 주택까지 하면 2주택자가 되게 됩니다.

 

그런데 개인적인 사정으로 예기치 못한 상황에서 종전 주택을 처분하지 못하고 신규로 주택을 매입할 수밖에 없는 상황이기에 이들을 다주택자 또는 투기 세력으로 보지 않고 일정 기간 안에 종전 주택을 처분한다는 조건 하에 일시적 2 주택자로 간주하여 비과세 혜택을 적용해주고 있습니다.

 

2. 양도세 비과세 요건

문재인 정부 시절 일시적 2 주택자에 대한 비과세 요건은 아래와 같습니다. 양도세 비과세 요건은 종전 주택 취득 기간에 따라서도 달라지기 때문에 취득 시기를 정확히 알아야 합니다.

• 개정 전 양도세 비과세 요건
  • 조정대상지역 내 주택 1채(종전 주택) + 조정대상지역 내 주택 1채(신규 주택)
    • 이 경우에는, 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 위치해 있으므로 비과세 요건이 1년 이내 종전 주택 처분 및 신규 주택으로 가족 구성원 전체 전입신고입니다.
    • 예외 1) 종전 주택이 조정대상지역 내에 위치해 있다 할지라도 취득 시기가 2018년 9월 13일 이전이라면  3년 이내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입신고해야 합니다.
    • 예외 2) 종전 주택 취득 시기가 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12월 16일 이전이라면 2년 이내에 처분하고 신규 주택으로 전입신고해야 합니다.

 

실제로 조정대상지역 내에 집 두 채가 모두 있다면 1년 안에 종전 주택을 처분하기가 현실적으로 굉장히 타이트하다는 시장의 불만이 있었습니다. 해서, 양도세 비과세 요건을 맞추기 위해 급매로 처분하여 제값을 받지 못한 경우가 빈번히 발생하곤 했습니다. 

이러한 시장의 불만을 반영하여 윤석열 정부는 종전 주택 처분 기간은 1년에서 2년으로 늘려주었고 전입신고 항목도 폐지하여 일시적 2 주택자들의 양도세 비과세 요건에 대한 규제를 완화시켰습니다.

• 개정 후 양도세 비과세 요건(2022년 5월 10일 이후)
  • 조정대상지역 내 주택 1채(종전 주택) + 조정대상지역 내 주택 1채(신규 주택)
    • 기존의 종전 주택 처분 기간 1년에서 2년으로 늘어났으며 동시에 전입신고에 대한 항목도 폐지되었습니다.
    • 이 외에 종전 주택 취득 기간에 따른 양도세 비과세 요건은 동일합니다.

 

단, 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 공통 요건을 만족해야 합니다. 첫 번째는 실거래가 기준 주택 가액이 9억 원 이하여야 하며, 두 번째는 종전 주택을 2년 이상 보유하고 있어야 합니다. 마지막 세 번째는 기존 주택 취득 후 1년이 지난 다음에야 신규 주택을 취득해야 합니다. 이 세 가지 조건을 공통적으로 만족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 비과세 적용 공통 요건
  1. 실거래가 기준 주택 가액이 9억 원 이하
  2. 기존 주택 2년 이상 보유
  3. 기존 주택 취득 후, 1년이 지난 다음에야 신규 주택을 취득

 

추가로, 규제 지역에서 비규제 지역으로, 비규제 지역에서 규제 지역으로 집을 옮겨 일시적 2주 택일 때는 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 비과세 적용을 받으실 수 있습니다. 또한 이번에 윤석열 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시적 배제하면서 부자 감세에 시동을 걸었습니다.

 

3. 취득세 비과세 요건

일시적 1가구 2 주택자의 취득세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 우선 취득세의 기본 세율은 1-3%입니다. 6억 원 이하의 아파트라면 1%의 취득세를, 6억 원 ~ 9억 원 이하 아파트라면 2%의 취득세를, 9억 원 초과 아파트라면 3%의 취득 세율을 적용받습니다.

 

그러나 조정대상지역 내에 신규로 주택을 매입하게 된다면 취득세 중과로 인해 세율이 최대 8%까지 적용받게 될 수 있습니다. 중과 세율로 인해 수 천만 원의 비용이 더 발생하게 됩니다. 일시적 2 주택자들은 이런 세율을 적용받지 않을 수 있도록 비 고세 요건을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

이번에 개정된 취득세 비과세 요건은 집 두 채 중 한 채만 조정대상지역 내에 위치해 있다면, 3년 이내에 종전 주택을 처분하여 취득세 중과 세율을 피할 수 있습니다. 이 경우에는 비과세 요건에 해당되기 때문에 1-3%의 취득세를 적용받게 됩니다.

 

또한 집 두 채 모두 조정대상지역에 있다면 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 했지만, 이번 개정안으로 인해 2년으로 그 기간이 늘어났습니다.

• 개정 전
  • 비규제 지역 내 일시적 2 주택 : 기본 취득세 부과
  • 규제지역 내 일시적 2주택 : 1년 이내 종전 주택 처분해야 비과세 혜택 적용 가능
• 개정 후
  • 비규제지역 내 일시적 2주택 : 기본 취득세 부과
  • 규제지역 내 일시적 2주택 : 2년 이내 종전 주택 처분해야 비과세 혜택 적용 가능

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여기까지 일시적 2주택 양도세 및 취득세에 대한 비과세 요건을 모두 살펴봤습니다. 정권이 바뀔 때마다 정책과 규제가 달라지면서 시장에 혼란을 주기도 하는데요. 앞으로 모든 자산 시장이 하락할 가능성이 농후한 이때, 안전한 투자하시기 바랍니다.