주택담보대출 실거주 의무 폐지 - 6.21 부동산 대책 정리

정권 교체 후, 다른 정책과 국정 운영 방향이 아직까지 뚜렷이 보이지 않는 상황에서 유일하게 신속하게 처리되는 분야가 부동산인 것 같다. 기존 부동산 규제 완화에 대한 정책 발표가 6월 21일 발표되었다. 주된 내용은  실거주 의무 폐지 및 일시적 2 주택자에 대한 내용이다.

 

이번 규제 완화 발표로 인해 그간 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 때 발목을 잡았던 실거주 의무가 사라졌기에 전보다는 수월하게 집을 살 수 있을 걸로 보이지만, 기존 부동산 투자자들에게는 그 효과가 크지 않을 걸로 보인다. DSR 규제가 더 강화되었기 때문이다.

 

따라서, 무주택자이고 이제 막 신규 주택을 구입하려는 사람에게는 그나마 이번 규제 완화가 도움이 되겠지만, 기존 투자자들 또는 총대출액이 많은 사람들은 사실상 규제 완화를 피부로 느끼기는 힘들 걸로 생각된다.

 

그럼 더 자세히 알아보자.

-목차-

1. 실거주 의무 폐지

2. 그 외 완화된 규제들

 

# 주택담보대출 실거주 의무 (feat. 6.21 부동산 대책)

 

1. 실거주 의무 폐지

이전 부동산 규제의 강도는 굉장히 강했고 이번에 들어서 그 규제가 조금 완화되었다. 그러나 경기 침체 우려와 부동산 하락, 인플레이션 등 경제 상황이 좋지 않아 규제를 확 풀 수 없는 상황인 걸 감안하면 이해할 수 있는 정도의 규제 완화라고 생각된다.

 

이전에 주택담보대출을 받아 집을 매입할 때, 실거주 의무 조건이 있기 때문에 많은 사람들이 규제 지역에 집을 마련하지 못한 경우가 많다. 물론, 자신이 직접 거주할 목적으로 매입하는 거라면 상관없지만, 투자자 입장에서는 실거주 조건이 꽤나 답답한 규제였다.

 

그런데 이제는 실거주 의무 규제가 사라졌다. 무주택자가 주택담보대출을 받아 규제 지역에 위치한 집을 매입하면 굳이 실거주를 하지 않아도 된다. 이제 막 투자를 시작하는 사람들에게는 꽤나 반가운 소식일 것이다. 그러나 동시에 DSR 규제 총 대출액 기준이 1억으로 하향 조정되었기 때문에 이 규제 완화 혜택을 온전히 누리기 위해서는 소형 아파트 또는 소형 빌라 등을 매입해야 한다는 단점이 존재한다.

 

총대출액이 1억 원을 초과하면 소득에 따라 대출 금액이 달라지기 때문이다. 아무리 생애최초 주택 구입자에게 LTV 최대 80%까지 대출 완화를 해주겠다고 해도, 총대출액이 1억이 넘어간다면 바로 DSR 규제에 적용받을 수밖에 없기 때문이다.

 

이런 상황을 감안한 상태에서 처음 부동산 투자를 시작하는 분들이라면 작은 평수의 값싼 집부터 대출을 받아 경험과 실력을 늘려가면 좋을 것 같다. 처음부터 억대가 넘어가는 돈을 대출받아가면서 DSR 규제를 적용받고 투자를 시작하는 건 리스크가 크기 때문이다.

 

이번 6.21 부동산 대책으로 실거주 의무가 폐지되었기 때문에 작게 시작해서 경험을 늘리는 데 집중한다면 소액 투자로도 수익을 낼 수 있을 걸로 보인다.

주택담보대출 실거주 의무
부동산 규제	실거주 의무 기간	위반 시
이전 부동산 대책	2년	주택담보대출 금액 회수
(6.21) 현행 부동산 대책	폐지.	-

 

2. 그 외 완화된 규제들

실거주 의무 폐지 외에도 6.21 부동산 대책으로 완화된 규제가 3가지가 더 있다. 

1. 일시적 1가구 2 주택 주택 처분 기한
2. 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무
3. 생애최초 첫 주택 구입 시 LTV 최대 80%

 

2-1 ) 일시적 1가구 2 주택 주택 처분 기한

이번 부동산 대책 규제 완화로 일시적 1가구 2 주택자가 종전 주택을 처분해야 하는 기간이 늘어났다. 기존에는 규제지역에 이미 주택 한 채가 있고, 추가 매입한 주택 역시 규제 지역에 위치해 있을 때, 양도세 중과를 피하기 위해서는 종전 주택을 6개월 내에 처분했어야 했다.

 

즉, 2채 모두 규제지역에 있는 집이라면 6개월이라는 짧은 시간 안에 종전 주택을 처분해야 하는데, 금리 상승기로 접어든 시점에서 부동산 매매 건수가 줄어들고 있는 상황에서 6개월 안에 처분하기에는 촉박한 시간이다.

 

그러나 양도세 비과세를 받기 위해서는 어쩔 수 없기 때문에 제 값을 받지 못하고 급매로 처분하는 경우가 많았는데 이번 규제 완화로 인해 종전 주택 처분 기한이 2년으로 늘어났기 때문에 여유를 가지고 매도할 수 있는 상황이 마련됐다.

 

종전 주택 처분 기한 연장 발표는 다주택자들에게 좋은 소식이었을 걸로 보인다.

 

2-2 ) 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무 완화

6.21 부동산의 두 번째 완화책은 분양가 상한제 적용 주택의 실거주 의무 조건 완화다. 기존에는 분양가 상한제 지역 아파트를 구매하게 되면 분양 가격에 따라 실거주 의무 기간이 부여되었다. 물론 공공택지냐, 민간택지냐에 따라 실거주 기간이 달라졌다.

 

그러나 이번 규제 완화로 인해 공공택지이든, 민간택지이든 해당 주택을 처분(매도), 양도, 상속 전까지만 실거주 의무 조건을 채우면 되기 때문에 분양 후, 곧바로 전월세 임대가 가능해졌다. 최초 입주부터 실거주 의무를 채울 필요가 없어졌기 때문에 전세 또는 월세 세팅으로 투자금 회수가 용이해졌다.

기존 분양가 상한제 적용 주택 실거주 규제
---	인근지역 매매가 대비	실거주 의무 기간 (최초 입주일부터)
공공택지	80% 미만	5년
	80 - 100% 미만	3년
민간택지	80% 미만	3년
	80 - 100% 미만	2년

 

(6.21 부동산 대책) 분양가 상한제 적용 주택 실거주 규제
---	인근지역 매매가 대비	실거주 의무 기간 (매도, 양도, 상속 전까지)
공공택지	80% 미만	5년
	80 - 100% 미만	3년
민간택지	80% 미만	3년
	80 - 100% 미만	2년

 

2-3 ) 생애최초 첫 주택 구입 시 LTV

마지막 규제 완화책은 무주택자가 생애최초 첫 주택을 구입할 때 LTV 최대 80%까지 확대 적용받을 수 있게 되었다. 이전 규제에 따르면, 투기과열지역은 40%, 조정지역은 50%가 최대였으나, 이번 규제 완화로 인해 지역에 상관없이 최대 80%를 적용받을 수 있게 되었다.

 

이번 완화책은 지역, 집값, 소득에 관계없이 LTV를 최대 80%까지 적용받을 수 있으며 동시에 실거주 의무도 폐지되었기 때문에 첫 주택으로 임대 소득을 만들 수도 있다.

 

게다가 지역에 따라 상관없기 때문에 조정지역이라도 주택 담보대출을 받을 수 있고 투기과열지구여도 가능하다는 게 가장 주목할 점이다.